Acquistare un immobile per affittarlo

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In una frase

Comprare una seconda casa per affittarla non conviene.

Migliori tre concetti

  • Non c’猫 solo la spesa dell’appartamento ma tutte le tasse al contorno;
  • Non sottovalutare le rotture di scatole di avere un inquilino in casa;
  • Il rendimento netto 猫 bassissimo, se va benissmo un 2,6% netto annuo.

馃搾 Riassunto

Questo discorso si basa sull’acquisto di una seconda casa, in Italia e con tutto in regola con contratti regolari.
Andiamo a vedere tutte le spese e implicazioni dell’acquisto di una casa per poi procedere con l’analisi dei rendimenti.

Spese acquisto casa

Assumiamo di acquistare un appartamento a 200000鈧. A questo devo aggiungere:

  • Le spese di intermediazione immobiliare che sono il 3-4%
  • Notaio
  • Spese varie (es. corrente, bollette, immondizia)
  • Tasse
    • 600鈧 + 10% sul valore dell’apparamento dei acquisto da una ditta
    • 9% sul valore catastale se acquisto da privato

In totale possiamo dire che come spese siamo da 212k鈧 a 226k鈧 per un appartamento che ne vale 200k鈧: al momento dell’acquisto sono quindi gi脿 un perdita di parecchie migliaia di euro.
Una volta acquistato assumiamo di non dover fare ulteriori spese sull’appartamento ma di procedere subito con l’affitto.

Spese

  • Spese condominiali che vanno a mangiare minimo una mensilit脿 lorda.
  • A queste spese vanno aggiunte anche le spese di manutenzione straordinaria che sono sempre a spese del proprietario.
  • Bisogna aggiungere anche l’IMU sulla seconda casa.
  • Inoltre l’appartamento si deteriora da solo con il passare del tempo: tipicamente dopo 40 anni bisogna spendere di ristrutturazione un terzo del costo dell’intero appartamento.
  • Aggiungiamo inoltre che l’inquilino non rimane dentro tutta la vita ma magari ogni tot tempo bisogna cambiarlo, con spese di agenzia e di registrazione di un nuovo contratto. In media un inquilino rimane 4 anni e mezzo e magari da quando se ne va a quando trovi un nuovo inquilino passa del tempo, tempo in cui l’appartamento rimane sfitto.

Rotture di scatole

Aggiungiamo a tutto questo tutte le rotture di scatole che porta un appartamento con un inquilino dentro:

  • L’inquilino chiama perch茅 si 猫 rotto X: devo andare a sistemare il problema
  • L’inquilino smette di pagare. Rotture di scatole infinite oltre al fatto che io le tasse devo pagarle lo stesso
  • Responsabilit脿 penali: se la persona a cui affitti fa cose illegali nell’appartamentod devi dimostrare di non essere complice
  • Partecipare alle assemblee di condominio: se non si partecipa c’猫 il rischio che vengano prese decisioni a nostro danno per cui 猫 tutto tempo che devo perdere.

Tra le rotture di scatole includiamo il fatto che bisogna sapere un sacco di cose burocratiche per evitare errori, per esempio:

  • I contratti vanno registrati entro tot tempo
  • Ogni anno vanno registrati nuovamente
  • Va registrato anche lo scioglimento
  • Se sono in regime di cedolare secca bisogna mandare ogni tot tempo una raccomandata all’inquilino per comunicargli che non si ha intenzione di alzare l’affitto

Rendimento affitto

Il rendimento medio dell’affitto di un appartamento 猫 dal 4 al 6% lordo del suo valore, pi霉 l’appartamento 猫 piccolo pi霉 il valore tende al 6%.
Le tasse, a meno di situazioni strane, sono al 20% con cedolare secca che vanno a mangiare tale rendimento.

Tenendo conto di tutte le spese indicate sopra la rendita netta annuale di un appartamento in affitto va dallo 0,8% netto al 2,6% netto.

Per fare un confronto lo S&P ha fatto il 9% lordo negli ultimi 40 anni, che diventa un 6% netto senza nessuna rottura di scatole.

Dal punto di vista finanziario non ha quindi alcun senso acquistare una casa per affittare.

L’unico e solo vantaggio con l’immobiliare 猫 che posso usare i soldi a leva: compro la casa con dei soldi non miei (mutuo) a un tasso molto basso, cosa che invece non posso fare se acquisto azioni: nessuna banca mi dar脿 mai 200k鈧 per comprare S&P500.

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